Баня как бизнес

Этап 1. Исследования существующего положения на рынке Wellness&SPA услуг

Очень важный этап, предшествующий любому здоровому бизнес-начинанию. Рыночная информация, правильно добытая и систематизированная, лежит в основе Концепции банного комплекса. Для начала мы выясним Ваши цели и ожидания, затем перейдем к сбору объективной информации о состоянии рынка и ее обработке:

• Экспресс маркетинговые исследования географического пространства объекта.

• Анализ площади для создания пространства Wellness & Spa: определение функциональных и технических возможностей будущего объекта.

• Сбор полной информации о рынке SPA&Wellness услуг в регионе, а также по открытым источникам. Анализ собранной информации с целью выбора 5-6 объектов лидирующих объектов рынка, чтобы выявить ключевые факторы успеха;

• Определение категории клиентов, на которых ориентирован комплекс, целевой аудитории.

• Определение вида и профиля Wellness&Spa комплекса.

• Определение основных конкурентных преимуществ Wellness&Spa комплекса, основных точек притяжения, функциональных и технических требований, а также сезонности в работе Wellness&Spa комплекса.

• SWOT-анализ (метод, основанный на анализе сильных сторон, слабых сторон, угроз и возможностей для развития бизнес-системы).

• Анализ и систематизация полученных данных.

Этап 2. Разработка концепции Wellness&Spa комплекса

На этом этапе замысел банно-оздоровительного комплекса приобретает некоторые очертания. Концепция - ответ на вопрос "Как это будет". Главные положения Концепции - ключ к проектированию технологий работы банно-оздоровительного комплекса:

• Выработка маркетинговой стратегии Wellness&Spa комплекса.

• Определение формата работы Wellness&Spa комплекса, принципов организации маркетинга услуг, ценовой политики Wellness&Spa комплекса, методов борьбы с сезонностью.

• Предложение индивидуальных привлекательных особенностей, иначе говоря - аттракционов, которые можно реализовать в Wellness&Spa комплексе для привлечения гостей.

• Описание распределения услуг, инфраструктуры и дополнительных услуг Wellness&Spa комплекса.

• Описание принципиальных функционально-планировочных решений Wellness&Spa комплекса. Деление на функциональные зоны с обоснованием (аква-термальная или Wellness зона, зона СПА процедур, бьюти-зона, фитнес, зона отдыха и релаксации, кафе и т.д.).

• Разработка эскиза архитектурно-градостроительного решения.

• Примерный список рекомендуемого оборудования.

• Приблизительная оценка стоимости на базе цены за квадратный метр функциональных зон.

Этап 3. Технологический проект

Это своего рода "принципиальная схема" банно-оздоровительного комплекса. Предстоит разработать технологическую схему работы комплекса, связать воедино функции и услуги, распределить функции по зонам, продумать их оснащение подходящим оборудованием. Мы используем информацию двух предыдущих этапов для расчета клиентских потоков и выравнивания нагрузки различных функций - только так можно добиться максимальной эффективности, иначе говоря, максимизировать выручку с каждого квадратного метра комплекса:

• Обоснование зонирования и рекомендации по размещению оборудования.

• Технологическое распределение зон.

• Спецификация технологического оборудования.

• Расчет и организация клиентопотоков в Wellness&Spa.

• Пояснительная записка с рекомендациями по выбору систем контроля.

• Определение параметров информационной системы: какие информационные системы должны быть установлены, требования к их размещению и принципы интеграции информационных систем;

• Определение параметров технических систем для обратной связи с клиентом: системы оплаты услуг, карточные системы, абонементы, системы скидок, учет посещаемости по услугам, учет расходных материалов, движения товара по складам, финансовой отчетности и анализа, требования к их размещению и интеграции в общую информационную систему.

• Определение параметров систем доступа и контроля, событийного видеоконтроля: требования к их размещению и интеграции в общую информационную систему.

• Анализ выбранной стратегии.

• Функциональное распределение площадей.

• Список выбранного наполнения Wellness&Spa (спецификация конкретного оборудования), с данными по энерго-, водопотреблению.

• Распределение энерго- и сантехнических выводов, требований к вентиляции и освещению.  

• Минимизация нерабочих зон.

• Проектирование рабочих и нерабочих помещений.

Специальный раздел технологического проекта - парильные: требования к температурно-влажностному режиму и воздухообмену, требования к банным печам (традиционные классические каменные русские банные печи, обеспечивающие легкий пар и целебный жар, собственную вентиляцию парильных, контроль основных температурных параметров, сигнализацию при выходе параметров за границу допустимых норм), требования к коммерческому режиму эксплуатации как парильных, так и печей, требования к отделке парильных и облицовке банных печей, решения по выбору вида топлива для печей (дрова, газ или электричество). Перечисленные в этом разделе требования служат основой для технического задания на разработку печей в парильных русской бани.

Этап 4. Создание бренда (бренд-бук)

Может показаться, что эта работа несколько преждевременна, ведь комплекс еще даже не спроектирован, есть только технология. Однако параметры бренд-бука потребуются совсем скоро - при разработке эскизного дизайн-проекта комплекса:

• Выбор названия, фирменные цвета, логотип, макеты визиток, бланков, буклетов, папок.

• Создание носителей визуальной идентификации, стиля одежды персонала, методов позиционирования на рынке и т.д.

Этап 5. Положения о персонале

Банно-оздоровительный комплекс работает в сфере услуг. До 40% постоянных издержек приходится на фонд оплаты труда, включая налоги и прочие отчисления. Для расчета технико-экономического обоснования нам нужно оценить примерное штатное расписание комплекса при плановой нагрузке около 80% мощности по клиентопотоку . На этом этапе у нас есть необходимая информация: масштаб комплекса, его формат, клиентский поток. Сопоставим эти данные с условиями местного рынка труда и получим:

• Штатное расписание обслуживающего персонала.

• Формуляры служебных обязанностей работников комплекса.

• Квалификационные требования.

• Предложения по системе мотивации, адекватные местному рынку труда в сфере услуг.

• Прогноз фонда оплаты труда.

Этап 9. Документация на строительство  

Рекомендуем вести проектирование на основе международных стандартов информационного моделирования зданий (BIM-технология, Building Information Modeling), что позволяет минимизировать ошибки в проектной документации и ускорить процесс разработки.

Проектная документация на строительство разрабатывается согласно требованиям законодательства и состоит из следующих разделов:

• Генеральный план

• Архитектурные решения

• Конструктивные решения

• Система электроснабжения

• Система водоснабжения

• Система водоотведения

• Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети

• Сети связи

• Система газоснабжения

• Технологические решения

• Организация строительства

• Мероприятий по охране окружающей среды

• Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности

• Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов

• Смета на строительство

К документации прилагается информационная модель здания. К определенным разделам проектной документации прилагаются основные чертежи, выполненные в соответствии с требованиями СПДС (Система проектной документации для строительства).

Рабочая документация (РД) на строительство объектов производственного и непроизводственного (жилищно-гражданского) назначения разрабатывается на второй стадии проектирования в соответствии с требованиями государственных нормативов, ведомственными нормами технологического проектирования и оформляются согласно стандартам СПДС. В рабочую документацию входят:

• рабочие чертежи, предназначенные для производства строительных и монтажных работ;

• рабочие чертежи на строительные изделия и конструкции;

• эскизные чертежи общих видов не типовых изделий;

• сметная документация;

• ведомости объемов строительных и монтажных работ, а также сводные ведомости потребности в материалах и спецификации оборудования, изделий и материалов и утверждается заказчиком.

Этап 10: Эскизный проект интерьеров (дизайн-проект)

Лучший способ сократить время на разработку дизайн-проекта - подобрать аналоги на основе международной практики проектирования СПА-пространств. Дизайн - вещь субъективная, поэтому его согласование по частям занимает уйму времени, накопленные правки могут вполне ухудшить результат. Настоятельно рекомендуем: обратите внимание на имеющиеся проекты. И другой очень важный довод: в банно-оздоровительном комплексе гораздо важнее, насколько надежны банные печи и логично устроено пространство парной.

Когда аналог подобран:

• Составление задания на проектирование интерьеров (Техническое задание).

• Функциональный план помещений на основе функциональной технологической схемы.

• План возводимых перегородок.

• Фотореалистическая визуализация интерьеров.

• Подбор предварительных отделочных материалов.

Этап 11: Рабочий проект интерьеров (рабочая документация на интерьеры)

В сущности, рабочая документация на интерьеры представляет собой подборку планов и рабочих чертежей элементов интерьера: зонирование, возводимые перегородки, расстановка мебели и оборудования, размещение осветительных приборов, привязка отделочных материалов и напольных покрытий, развертки/разрезы по помещениям и многое другое. Все планы объединены в информационной модели здания. 

Этап 13. Формирование бизнес-процессов

Строительство банно-оздоровительного комплекса и его прибыльная эксплуатация - совершенно разные задачи, требующие иного набора навыков и компетенций. Поэтому параллельно со строительством идет формирование коллектива комплекса, перед которым стоят задачи подготовки к открытию. Хороший старт предполагает наличие плана работ, чтобы действовать логично и последовательно, не терять время понапрасну. На кону - срок окупаемости проекта. По нашему мнению, вот что предстоит сделать:

• Квалификационные требования к менеджерам высшего звена комплекса (директор, руководители отделов и служб в согласованной организационной структуре). Помощь в найме управляющего и руководителей подразделений.

• Рекомендации по командообразованию.

• Бизнес-модель ключевых составляющих бизнеса.

• Структура бизнес-процессов комплекса. Назначение и основные взаимосвязи.

• Параметры эффективности оценки бизнес-процессов комплекса. Распределение ответственности по организационной структуре. Управление качеством.

• Управленческие циклы комплекса. Составляющие владельческого контроля над управляющим.

Система управления маркетингом и продажами

• Товарная матрица. Спецификации на услуги комплекса. Прейскурант.

• На основе согласованного бренд-бука: требования к "упаковке" основных и дополнительных услуг комплекса (шаблоны дизайна внутренней рекламы).

• Рекомендуемые способы достижения плановой загрузки комплекса на этапе развертывания продаж. Маркетинг-план.

• Рекомендуемые способы поддержания плановой загрузки комплекса (компенсация сезонности, ключевые клиенты и т.п.). Маркетинг-план.

• Описание метода продаж. Рекомендуемые способы увеличения среднего чека. Допродажи и кросс-продажи. Схема управления отделом продаж. План продаж.

• Техническое задание на систему интернет-коммерции;

• Оптимизированный сайт с возможностями резервирования и онлайн покупок, адаптированный контент;

• Решения относительно каналов продвижения, медиа-план.

• Технологические карты основных и дополнительных услуг комплекса. Удельные трудозатраты, нормы расхода материалов, последовательность операций.

• Методика периодического производственного планирования комплекса: план продаж - загрузка мощностей - потребности в персонале - потребности в материалах - нормирование складских запасов.

• Принципы управления закупками по группам материалов: косметические средства, мягкий инвентарь, продукты питания, хозяйственные товары и проч.

• Методика формирования месячного и недельного планов закупок.

• Методика инвентаризации запасов и контроля соблюдения норм технологического расхода материалов.

• Формирование графика текущего обслуживания и планово-предупредительных ремонтов технологического оборудования комплекса.

• Нормирование комплектующих и расходных материалов по технологическому оборудованию комплекса.

• График уборок, дезинфекций, дезинсекций и дератизаций. Рекомендации по аутсорсингу функций управления инфраструктурой.

• Организационная структура. Динамическое штатное расписание в зависимости от плана продаж. Должностные инструкции.

• Квалификационные требования по должностям. Положение о найме персонала.

• Система оплаты труда персонала комплекса. Влияние ключевых показателей эффективности на уровень оплаты труда.

Положение об оплате труда.

• Система обучения персонала. Рекомендуемые тренинги (виды и частота по должностям) для поддержания требуемого уровня клиентского сервиса.

• Методика управления прибылью комплекса (процедура годового бизнес-планирования и контроля финрезультата).

• Стандарт текущего бюджетирования (бюджет доходов и расходов, бюджет движения денежных средств).

• Управление финансовым календарем.

По согласованному плану развития менеджеры разрабатывают систему корпоративных стандартов и основных решений, определяющих функционирование предприятия. Важно подчеркнуть, что менеджеры должны сформировать систему собственноручно, последовательно отвечая на те или иные вопросы, совместно обсуждая правила работы и принимаемые решения. В результате этапа менеджмент предприятия будет работать по единой непротиворечивой системе, направленной на достижение прибыли в запланированные сроки. Принятые решения, политики и процедуры будут закреплены во внутренних нормативных документах. Система качественного менеджмента необходима для выхода на окупаемость, а затем - для стабильного извлечения прибыли из инвестируемого Комплекса и может быть задействована при масштабировании до сетевого формата.

Надеемся, что представленная в этой статье информация окажется для Вас полезной. Удачи в делах!